El bloque de Primero Angstura explicó que “luego del espacio de debate sobre captación de plusvalías que tuvimos en el Concejo Deliberante con Fernando Álvarez de Celis de la Fundación Tejido Urbano, presentamos el proyecto de Ordenanza “Creación del Derecho para el Desarrollo Urbano”. Documento textual.
TITULO: “CREACIÓN DEL DERECHO PARA EL DESARROLLO URBANO PARA LA CAPTACIÓN DE PLUSVALÍAS”
VISTO: La Ordenanza 2659/2012 y sus modificatorias, la Ordenanza 3130/2016 y su modificatoria, la Ordenanza 3824/2021, el Decreto Ley 8912/1977 de Ordenamiento Territoria y de la Provincia de Buenos Aires, el Documento de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy – Lincoln Institute Product Code: WP14JD1SP, la Ordenanza 3440 de Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable de la Municipalidad de 3 de Febrero y;
CONSIDERANDO:
Que uno de los aspectos que debemos analizar y legislar es lo concerniente a la recuperación y captación de plusvalías en nuestra localidad, como instrumento de promoción del desarrollo urbano;
Que es contrario a la justicia social y a los mínimos principios éticos y jurídicos que el propietario de la tierra recupere para sí la totalidad de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo y trabajo propio, sino del esfuerzo de la comunidad;
Que en los medios urbanos y suburbanos casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario; por el contrario, son producidos por el esfuerzo de la colectividad, por la necesidad de tener acceso a una vivienda y otros usos urbanos, que se manifiestan en los cambios y normas urbanísticas o en las necesidades de inversiones públicas o de obras, o lo que es peor, por los movimientos especulativos y que, al captarlos de manera exclusiva, producen pobreza, exclusión, segregación, degradación ambiental, minimización de los espacios colectivos en la ciudad, desequilibrios en las finanzas públicas, con el consecuente conflicto y disolución de los vínculos de solidaridad;
Que el Documento Académico de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy – Lincoln Institute Product Code: WP14JD1SP deja a la vista el incremento del valor inmobiliario de las propiedades a través de los cambios de índices urbanísticos y presenta un análisis sobre el impacto en la comunidad que se analiza, de donde se desprende un monto de captación de plusvalía determinado.
Que, además como antecedente adicional en el país contamos con la experiencia del Municipio de 3 de Febrero donde lograron establecer un modelo de cálculo deductivo estableciendo de manera cuantificable el valor de la participación del Estado en la estrategia de creación de valor inmobiliario de la tierra.
Que es importante en forma urgente llevar adelante políticas planificadas que vinculen los distintos niveles de decisión en lo que refiere a tierras, urbanismo, vivienda y titulación;
Que se hace necesario para ello una mayor intervención estatal y nuevos instrumentos legales, que permitan mejorar el actual cuadro de situación;
Que la forma de captación de plusvalía se desata al producirse un cambio de las condiciones territoriales y/o urbanas, y tiene por fundamento el mayor valor que se desprende del precio por alteración de las condiciones normativas que lo regulan. Este aspecto se ve principalmente reflejado a la hora de generar nuevos espacios urbanizables, donde los mismos pasan de tener mayores índices para responder al crecimiento poblacional.
Que la problemática habitacional que da origen a la Ordenanza 3824/2021 se hace presente en los sectores más vulnerables que se ven imposibilitados de acceder a la tierra a valor inmobiliario, pero también en los sectores de ingresos medios por la falta de tierras y/o viviendas asequibles.
Que cuando hablamos de viviendas asequibles nos interesa hacer especial énfasis en la necesidad de generar políticas de acceso al suelo para la población estable de Villa La Angostura ya que la problemática habitacional no sólo atraviesa a los sectores más vulnerables de nuestro pueblo sino a toda la clase trabajadora que con sus ingresos se ve imposibilitada de acceder a una vivienda propia.
Que con esta problemática, nos encontramos como Estado, expulsando y/o hacinando a los ciudadanos que contribuyen al motor económico de nuestro pueblo, a su desarrollo y a su identidad.
Que, además, sin panificación que acompañe un crecimiento demográfico, nos encontramos saturando y colapsando la estructura urbana existente, por lo que una densificación sin planificación ni inversión deviene en la precarización de todo nuestro conjunto urbano, ambiental y social.
Que con el avance de la especulación inmobiliaria, de la mano con el crecimiento de oferta informal turística, sin un plan de vivienda permanente que acompañe este crecimiento, la principal perjudicada es la población estable de nuestra localidad, que es además la mano de obra y proveedora de servicios para que la actividad económica y el correcto desarrollo de nuestro pueblo se sustente.
Que es nuestra intención restringir las posibles negociaciones discrecionales entre el poder gobernante de turno y los privados, dejando bases legislativas que aporten a la transparencia y a la misión del beneficio colectivo por sobre el beneficio particular.
Que, en virtud de lo antedicho, consideramos fundamental para el correcto funcionamiento de esta herramienta, que la Captación de Plusvalías opere y se capitalice como condición sin la cual no procederá el otorgamiento de nuevos índices urbanísticos, ni cambios de uso.
Que comprendemos que a temática requiere de un profundo debate y análisis que debe darse desde un ángulo técnico sin perder la perspectiva de desarrollo saludable de nuestra comunidad y que por tal motivo se convocó en el marco del Concejo Deliberante a la Fundación Tejido Urbano para ampliar sobre la temática con concejales y funcionarios municipales.
Que la presente norma surge de la colaboración de la Fundación Tejido Urbano, a través de sus recursos técnicos y sus actuaciones en nuestro territorio.
Por ello y conforme a lo dispuesto en el Art. 107 de la Carta Orgánica Municipal.
El Concejo Deliberante de la Municipalidad de Villa La Angostura
En Sesión Ordinaria del día de de 2020- ACTA Nº.-
SANCIONA CON FUERZA DE ORDENANZA
ARTICULO 1: OBJETO.
El objeto de la presentes la creación de un instrumento urbanístico que regule el aporte público al incremento del potencial aprovechamiento del suelo en aquellas parcelas donde se genere un mayor valor o plusvalía por cambios en la normativa o por acciones urbanísticas derivadas del esfuerzo público. El beneficiario que tenga una valorización inmobiliaria, establecida por una acción urbanística, tendrá la obligación de pagar a la municipalidad un porcentaje del mayor valor generado, en los términos establecidos en la presente norma.
ARTICULO 2: CREACIÓN.
Créase el Derecho para el Desarrollo Urbano (DDU) en el ámbito del Municipio de Villa La Angostura
ARTICULO 3: HECHO GENERADOR.
Quedan alcanzadas por la obligación del pago del Derecho para el Desarrollo Urbano (DDU), aquellas personas humanas o jurídicas propietarios y/o apoderados de parcelas sobre las cuales se apliquen los siguientes hechos generadores:
Tipo 1: Cambio de usos del suelo o categorización territorial que aumente el valor de los inmuebles
Tipo 2: Cambio de potencial edificable derivado de cambio normativo que aumente el valor de los inmuebles
Tipo 3: Excesos detectados sobre la normativa.
ARTICULO 4: BASE IMPONIBLE.
Para determinar la base imponible de mayor aprovechamiento constructivo, que corresponda al hecho imponible indicado en el artículo precedente, sujeto al pago del DDU, se utiliza la fórmula
DDU= (B-A) * C
Donde se define que:
A= m2 de constructibilidad en la situación previa al cambio normativo
B= m2 de constructibilidad en la situación derivada del cambio normativo
C= Valor de incidencia del suelo en la parcela, definido por manzana o zona, y medido en N (enes) por m2, o el índice que a futuro lo reemplace.
ARTICULO 5: VALOR DE INCIDENCIA.
El Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace, determina el valor de incidencia del suelo por área, según código de planificación urbana vigente, debiendo actualizarlo semestralmente, siendo de uso exclusivo para el cobro del DDU. Para ello utilizará el método residual deductivo para una valuación masiva de terrenos. La consistencia de los valores así obtenidos deberá ser verificada mediante el método de comparación de precios de mercado de terrenos. La información debe estar organizada y de acceso público antes de comenzar a ejecutar la normativa.
Se adjunta como Anexo I planilla de comparación de precios para tomar de base de la presente norma y su actualización.
ARTICULO 5: MOMENTO Y FORMAS DE PAGO.
Momento de cálculo.
A: Definición ante el hecho generador y determinación de plan de pago diferido.
El DDU será calculado por la Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace como Autoridad de Aplicación para todos los inmuebles alcanzados por el hecho generador, siendo la entrada en vigencia del cambio normativo.
B: Definición al momento de materialización del valor por parte del propietario.
El DDUS será calculado y exigible al propietario, apoderado o poseedor de un inmueble, cuando:
– Solicite un permiso de urbanización, subdivisión y/o construcción y el mismo sea aprobado.
– Se efectivice el cambio de uso del inmueble como resultado de una modificación del régimen o zonificación del suelo.
Pago. La Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace emitirá el recibo de cobro del DDU, que tendrá una validez de 48 hs y establecerá los mecanismos de cobro en conjunto con la Secretaría de Economía o la que en el futuro la reemplace.
El DDU sólo será efectivo una vez completado el pago total.
ARTICULO 6: AUTORIDAD DE APLICACIÓN.
Se designa como Autoridad de Aplicación a Secretaría de Planificación o la que en futuro la reemplace, quien llevará adelante el procedimiento administrativo de determinación del DDU y deberá articular con las distintas áreas u organismos que resulten involucrados en el proceso de identificación de los hechos generadores, gestiones y cobros.
ARTICULO 7: FONDO MUNCIPAL PARA EL DESARROLLO URBANO.
Créase el “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano (FMDU)” que se integrará con lo recaudado mediante el pago del DDU, cuyo destino será el siguiente:
Obras de infraestructura y saneamiento.
Protección, puesta en valor y conservación del patrimonio municipal.
Proyectos de vivienda social y vivienda promovida,
Intervenciones contempladas en el Plan Estratégico Territorial.
En ningún caso podrán financiarse gastos corrientes ni gastos de operación y mantenimiento con los recursos del FMDU, que es un fondo de afectación específica a destinos exclusivos en obra pública.
El fondo no podrá destinarse a obras que estén incluidas en el presupuesto vigente o los últimos cuatro presupuestos municipales.
El no cumplimiento de este artículo será causal de juicio político y reposición de fondos con patrimonio personales del funcionario que haya incurrido en mal uso del fondo municipal para el desarrollo urbano.
ARTICULO 7: ENTE DE APLICACIÓN DEL FMDU.
La Secretaría de Planificación o la que en futuro la reemplace determinará la aplicación de FMDU ad referéndum del Concejo Deliberante a través de aprobación por ordenanza con mayoría simple.
ARTICULO 7: RENDICIÓN DE CUENTAS.
La Autoridad de Aplicación deberá publicar anualmente una Resolución de Cierre de Ejercicio con el balance de ingresos e inversiones realizadas con el FMDU y remitirá al Concejo Deliberante un informe semestral y acumulado del balance del FMDU.
ARTICULO 8: MECANISMO DE ACTUALIZACIÓN.
El Departamento Ejecutivo deberá publicar semestralmente (marzo y septiembre) un informe de evolución de precios de mercado de terrenos, especialmente discriminando las zonas de la presente norma, evolución de la construcción por zonas y destinos, estimaciones del déficit habitacional, usos del suelo y demás indicadores que se consideren significativos para evaluar la evolución de esta normativa.
El Departamento Ejecutivo elaborará, publicará y remitirá un informe anual de recomendaciones al Concejo Deliberante para la actualización y ajuste de esta norma y el Concejo Deliberante elaborará y publicará un informe de consideración en base a dichas recomendaciones, incluyendo las propuestas legislativas y de actualización con periodicidad anual.
ARTICULO 9: SANCIONES.
Serán alcanzados por sanciones aquellas Nomenclaturas Catastrales en las que se desarrollen construcciones y/o cambios de uso sin el pago del DDU. Se procederá desde el Departamento Ejecutivo Municipal a la paralización de obras y/o clausura comercial hasta tanto se efectivice el DDU sobre la nomenclatura involucrada.
ARTICULO 10: COMPLEMENTARIEDAD NORMATIVA.
Las imposiciones establecidas en esta norma son de carácter complementario a otras exigencias urbanísticas y por lo tanto adicionales a las cesiones establecidas en la normativa urbanística municipal y normas provinciales específicas, a las restricciones al dominio aplicables al inmueble, a la provisión de infraestructuras exigidas, así como a las obras requeridas por las normas vigentes para la autorización de urbanizaciones, subdivisiones, construcciones y/o cambios de uso.
ARTICULO 9: PASE al Departamento Ejecutivo Municipal para su promulgación. Comuníquese. Regístrese. Publíquese. Cumplido. Archívese. –
